Frente setorial — Construtoras e incorporadoras · Consultivo + Contencioso
Obra parada por jurídico
custa mais que honorário.
RET, patrimônio de afetação, distratos, INSS de obra, licitações e o contencioso com compradores e fornecedores — a advocacia que acompanha o ciclo completo do empreendimento, do terreno ao habite-se.
Em números
Os números que estruturam o empreendimento.
tributação unificada no RET
Lei 10.931/2004, art. 4º
retenção no distrato com afetação
Lei 13.786/2018
carência legal de atraso nos contratos
Lei 13.786/2018
responsabilidade pela solidez da obra
CC, art. 618
Sinais de alerta
Se dois destes soam familiares, há trabalho a fazer.
- Tributário →Opção e gestão do RET, INSS de obra (CNO), ISS entre municípios, permutas e a transição da reforma nos projetos longos.
- Societário e contratos →SPEs por empreendimento, acordos entre incorporador, investidor e construtor, permuta física e financeira bem documentada.
- Trabalhista →Canteiro, empreiteiras e responsabilidade solidária — o passivo típico da construção sob gestão desde o contrato com a empreiteira.
- Contencioso →Distratos, atraso de obra, vícios construtivos e cobrança de inadimplentes da carteira de vendas.
A estrutura
RET e afetação: a dupla que define a obra.
A afetação aparta o empreendimento das dívidas gerais da incorporadora — e é a porta de entrada do RET de 4%.
Fonte: Lei 10.931/2004, art. 4º
Especificação
O empreendimento, do terreno ao habite-se.
| Estruturação | SPE por obra + patrimônio de afetação averbado no registro de imóveis (Lei 10.931, art. 31-A). |
| Regime | Opção pelo RET: 4% únicos sobre a receita do empreendimento (Lei 10.931, art. 4º). |
| Vendas | Contratos no padrão da Lei 13.786: retenções, carência de 180 dias e regras de distrato explícitas. |
| Obra | CNO e INSS da mão de obra geridos desde o início — não como susto no encerramento. |
| Pós-obra | Solidez e segurança: responsabilidade de 5 anos (CC, art. 618); vícios aparentes, 90 dias (CDC, art. 26). |
Fontes: Lei 10.931/2004 · Lei 13.786/2018 · CC, art. 618 · CDC, art. 26
Precedentes e marcos
As regras que o incorporador precisa dominar.
Lei 10.931/2004
RET + patrimônio de afetação
Cada obra como um cofre separado, com 4% de tributação unificada — a estrutura-padrão do empreendimento bem desenhado.
Lei 10.931/2004
Lei 13.786/2018
A lei dos distratos
Fixou retenções (até 25%, ou 50% com afetação) e a carência de 180 dias — contratos antigos são o risco.
Lei 13.786/2018
STJ · Súmula 543
Contratos antigos, regra antiga
Resoluções anteriores à lei dos distratos seguem o regime jurisprudencial de devolução — cada contrato tem sua régua.
STJ, Súmula 543
CC · Art. 618
5 anos pela solidez
O construtor responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos — e o prazo para demandar após o defeito é curto.
CC, art. 618
LC 214/2025
Imóveis na reforma
O setor terá regras e redutores específicos no IBS/CBS — obras longas já precisam ser precificadas nos dois sistemas.
LC 214/2025
Brasília · cidade planejada — como todo empreendimento deveria ser
O que fazemos
As áreas da banca aplicadas ao canteiro.
O cofre
Sem afetação × com afetação.
Informação prática
Prazos em curso.
Opção pelo RET
Vício aparente
Solidez da obra
Transição da reforma
Método
Como o trabalho acontece.
Diagnóstico do empreendimento
Estrutura societária, regime tributário por obra, contratos de venda e situação do CNO — o raio-X do projeto atual.
Estruturação
SPE, afetação, RET e contratos-padrão desenhados antes do lançamento — cada obra nasce juridicamente separada e vendável.
Acompanhamento
Da assinatura ao habite-se: distratos, execução de garantias, INSS de encerramento e o contencioso conduzidos pela mesma banca que estruturou.
Perguntas de quem manda no caixa
FAQ.
O RET de 4% vale para qualquer obra?
Não — é regime por empreendimento, condicionado à incorporação com patrimônio de afetação averbado no registro de imóveis (Lei 10.931/2004). Cada projeto entra ou não, e o momento da opção importa. É análise obra a obra.
Distrato de comprador: quanto a incorporadora pode reter?
A Lei 13.786/2018 fixou o jogo: até 25% do pago em regra, até 50% em empreendimento com patrimônio de afetação — mais o que o contrato bem redigido detalhar. Contrato antigo ou malfeito é onde o distrato vira prejuízo.
O INSS da obra é sempre aquele susto no fim?
Não precisa ser. A regularização da matrícula CEI/CNO e a aferição da mão de obra têm regras conhecidas — planejadas desde o início da obra, evitam o auto de infração de encerramento e a surpresa no habite-se.
Atraso de obra por fato externo gera indenização automática?
Não — caso fortuito, força maior e a carência contratual de 180 dias entram na conta. A defesa técnica separa atraso indenizável de atraso justificado, e o contrato bem feito reduz o contencioso lá na frente.
E a reforma tributária, como afeta a incorporação?
O setor imobiliário terá regras específicas no IBS/CBS (LC 214/2025), com redutores próprios para venda e locação, e a transição corre de 2026 a 2033. Obras longas e permutas precisam ser precificadas já considerando os dois sistemas.
Contato
SAUS, Qd. 3, Bl. C, Edifício Business Point, Sala 1211 — Brasília/DF
