A aquisição de um imóvel na planta representa, para muitos, a realização de um sonho. Contudo, situações inesperadas podem surgir, levando o comprador a cogitar a desistência do negócio. Nesses momentos, uma das maiores preocupações reside na quantia que a incorporadora pode reter dos valores já pagos. É comum que os contratos prevejam uma retenção elevada, por vezes atingindo 50%, com base na Lei do Distrato. Mas será que cláusula dessa natureza é sempre válida?
Este artigo busca esclarecer as nuances envolvidas na questão, explorando o embate entre a legislação específica do distrato imobiliário e as garantias do Código de Defesa do Consumidor, com base nos entendimentos recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O CENÁRIO DA DESISTÊNCIA E A LEI DO DISTRATO
Ao optar pela compra de um imóvel na planta, o consumidor firma um contrato de promessa de compra e venda com uma incorporadora. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe alterações nas regras aplicáveis à rescisão desses contratos por iniciativa do comprador.
O ponto principal é o regime do “patrimônio de afetação”. Quando o empreendimento adota regime com essa característica, a Lei do Distrato, especificamente em seu Artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, permite à incorporadora a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de desistência. A finalidade desta regra seria proteger a coletividade dos demais adquirentes e a saúde financeira do empreendimento, garantindo que a obra continue.
Assim, à primeira vista, uma cláusula contratual que estabeleça a retenção de 50% pode parecer plenamente amparada pela lei.
O CONTRAPONTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Apesar da previsão legal específica, a relação entre comprador e incorporadora é, via de regra, uma relação de consumo. Nela, aplicam-se as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Os Artigos 51, inciso IV, e 53 do CDC consideram nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas em benefício do fornecedor. O CDC autoriza a revisão judicial para coibir a abusividade e o enriquecimento sem causa. Isso significa que, mesmo existindo uma lei permitindo retenção de 50%, o judiciário pode analisar se a aplicação em um caso concreto não gera um desequilíbrio excessivo para o consumidor.
Então, surge a grande questão: qual norma prevalece?
A POSIÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ): UM EQUILÍBRIO NECESSÁRIO
O debate entre a Lei do Distrato e o CDC chegou ao Superior Tribunal de Justiça, cujas decisões são importantes para uniformizar a interpretação da Lei Federal. O entendimento sobre o tema demonstra nuances entre as turmas do Tribunal, mas uma direção geral se delineia.
Observa-se que a disciplina do distrato imobiliário, mesmo prevendo um teto de retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não retira o controle judicial de proporcionalidade e de abusividade. Particularmente, quando há desvantagem exagerada ao consumidor, o teto legal de 50% não possui caráter absoluto e pode ser ajustado judicialmente.
Como exemplo da visão da Corte, a 3ª Turma do STJ, em recente decisão, reputou abusiva a cláusula penal que previa retenção de 50% em empreendimento sob patrimônio de afetação, limitando-a a 20%.:
“Em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, reputou-se abusiva a cláusula penal que, em empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, previa retenção de 50% dos valores pagos, limitando-a a 20%, com exclusão da comissão de corretagem, por violação dos arts. 46 e 51, IV, § 1º, II, do CDC e do art. 424 do CC.” (Recurso Especial nº 2238012/SP).
O Ministro Moura Ribeiro, também da Terceira Turma, reforçou que o STJ tem compatibilizado a Lei 13.786/2018 com o CDC, afirmando a prevalência deste em relações de consumo e admitindo o controle judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas, mesmo em contratos posteriores à Lei do Distrato:
“A jurisprudência do STJ tem compatibilizado a Lei 13.786/2018 com o CDC, afirmando a prevalência deste em relações de consumo e admitindo o controle judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas, inclusive em contratos celebrados após a vigência da Lei do Distrato.” (EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2660635 – SP).
Em contraste, a Quarta Turma do STJ tem uma inclinação diferente na análise de mérito da questão. Seus julgados têm decidido pela legalidade da cláusula de retenção de 50% em contratos com patrimônio de afetação. A Quarta Turma entende que o Artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, sendo uma norma específica e posterior, deve prevalecer sobre as regras gerais do Código de Defesa do Consumidor, validando assim a retenção prevista na Lei do Distrato.
Apesar das distintas abordagens entre as Turmas, o entendimento da Corte pende para um balanço. O Artigo 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, que permite retenção de até 50%, não impede o controle judicial da proporcionalidade e abusividade. Mesmo havendo texto legal que estabeleça a retenção, a Corte reitera que o teto de 50% não possui caráter absoluto. O valor pode ser ajustado judicialmente quando, no caso concreto, se apresentar manifestamente excessivo.
CONCLUSÃO: SEUS DIREITOS DEVEM SER PROTEGIDOS
Se você é um consumidor que busca desistir da compra de um imóvel na planta e a incorporadora está aplicando uma retenção de 50% dos valores pagos, ou mesmo outro percentual que considere abusivo, é fundamental buscar orientação jurídica.
Ainda que a Lei do Distrato tenha trazido regras específicas, o judiciário, amparado pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil (Artigo 413), detém a prerrogativa de analisar cada caso, o que serve para evitar desvantagens exageradas e o enriquecimento sem causa da incorporadora.
O entendimento dos tribunais, incluindo o Superior Tribunal de Justiça, aponta para a possibilidade de revisão do percentual de retenção que tem por objetivo garantir um equilíbrio justo entre as partes, impedindo que o consumidor seja penalizado de forma desproporcional.
Um advogado especializado em direito imobiliário poderá analisar seu contrato, as circunstâncias da desistência e os prejuízos efetivamente suportados pela incorporadora. Com essa análise, será possível buscar a melhor estratégia para proteger seus interesses e reaver a maior parte dos valores pagos.
Nossa equipe especializada em Direito Imobiliário está pronta para analisar seu caso. Entendemos cada detalhe do seu contrato e as particularidades da jurisprudência, lutando para garantir que você recupere o máximo possível.
